Model sazby pro konkrétní banku
Banky obvykle nezveřejňují jednu sazbu, ale „sazbu od“ a k ní přirážky a slevy. Výslednou orientační sazbu pro vaše zadání proto skládáme ze tří částí:
výsledná sazba = základní sazba + přirážky − slevy
- Základní sazba závisí na bance, délce fixace a pásmu LTV (např. do 70 %, do 80 %, do 90 %), do kterého váš úvěr spadá.
- Přirážky se připočítají, pokud je splněna podmínka, kterou banka uvádí – například LTV nad 80 %, příjem z podnikání nebo investiční účel úvěru.
- Slevy se odečtou jen tehdy, když jejich podmínku v kalkulačce zaškrtnete – například aktivní účet u banky, pojištění schopnosti splácet nebo energeticky úsporná nemovitost u zelené hypotéky.
Všechny základní sazby, přirážky, slevy, poplatky a limity jsou uložené v datech, nikoli natvrdo v kódu. U každé položky evidujeme zdroj a datum ověření. Jak data získáváme, popisuje stránka zdroje dat.
Řazení žebříčku
Žebříček lze seřadit podle tří kritérií:
- Celkové náklady za dobu fixace (výchozí). Součet všech úroků zaplacených během fixace a všech povinných poplatků – za zpracování úvěru, odhad nemovitosti a vedení úvěrového účtu za stejné období. Toto kritérium považujeme za nejférovější, protože porovnává skutečné peníze, které zaplatíte, než budete moci bez sankce změnit banku.
- Nejnižší měsíční splátka. Užitečné, pokud je pro vás rozhodující měsíční rozpočet. Nezohledňuje poplatky.
- Nejnižší RPSN. Zákonný ukazatel nákladů úvěru přepočtený na roční procento.
Splátku jistiny do celkových nákladů nezapočítáváme – ta je u všech bank stejná, protože jde o vaše vlastní peníze, které vracíte.
Variabilní sazba
U variabilní sazby neexistuje období fixace. Aby šla porovnat s fixovanými nabídkami, počítáme celkové náklady za horizont 12 měsíců při současné výši sazby.
Výpočet splátky
Splátku počítáme jako anuitu: M = P · i / (1 − (1 + i)−n), kde P je výše úvěru, i měsíční úroková sazba (roční sazba ÷ 12) a n počet měsíců. Při nulové sazbě se jistina dělí rovnoměrně. Výpočty probíhají v plné přesnosti, zobrazení zaokrouhlujeme na celé koruny. Podrobnosti v hesle anuita.
Výpočet RPSN
RPSN počítáme podle § 134 a přílohy č. 1 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Hledáme takovou roční sazbu, při které se současná hodnota čerpání úvěru rovná současné hodnotě všech splátek a poplatků. Rovnici řešíme numericky (iteračně) s přesností na setiny procenta.
Použité předpoklady:
- úroková sazba i poplatky zůstávají neměnné po celou dobu splatnosti (§ 134 odst. 2 zákona), i když ve skutečnosti platí jen do konce fixace,
- úvěr se čerpá jednorázově na začátku a splácí se měsíčními anuitními splátkami,
- časové intervaly vyjadřujeme v letech, jeden měsíc = 1/12 roku,
- zahrnujeme povinné poplatky: za zpracování úvěru, za odhad nemovitosti a za vedení úvěrového účtu, pokud je banka účtuje,
- nezahrnujeme dobrovolné produkty, poplatky za nečerpání, sankce ani pojištění nemovitosti, které si sjednáváte sami.
Proto se naše RPSN může mírně lišit od RPSN, které vám banka uvede ve smlouvě nebo v Evropském standardizovaném informačním přehledu.
Čerstvost dat
- Ke každé sazbě zobrazujeme datum, kdy byla naposledy ověřena, a odkaz na zdroj.
- Údaj starší než 14 dní označujeme jako „neaktuální“.
- Údaj starší než 45 dní ze žebříčku vyřazujeme, dokud se neověří znovu.
- Pokud se data nepodaří aktualizovat, zůstávají v platnosti poslední ověřené hodnoty.
Limity ČNB
Kalkulačka kontroluje vaše zadání proti limitům České národní banky: LTV 80 %, pro žadatele do 36 let 90 % a pro investiční hypotéky doporučení LTV 70 % a DTI 7 (od 1. 4. 2026). Výsledek ukazujeme barevně jako splňuje / hraniční / nesplňuje.
Reprezentativní příklad
| Cena nemovitosti | 5 000 000 Kč |
|---|---|
| Vlastní zdroje | 1 000 000 Kč |
| Výše úvěru (LTV) | 4 000 000 Kč (80 %) |
| Splatnost / fixace | 30 let / 5 let |
| Nejvýhodnější banka | Fio banka |
| Úroková sazba / RPSN | 5,08 % / 5,20 % |
| Měsíční splátka | 21 669 Kč |
| Náklady za dobu fixace | 977 429 Kč |
| Celkem zaplaceno za celou dobu | 7 800 790 Kč |
Omezení a upozornění
- Výsledky jsou orientační. Skutečnou sazbu a podmínky stanoví banka po individuálním posouzení vaší žádosti, příjmů a nemovitosti.
- Web není nabídkou úvěru ani finančním či investičním poradenstvím a nenahrazuje jednání s bankou nebo poradcem.
- Neznáme všechny individuální slevy, akční nabídky ani neveřejné podmínky bank.
- Banky mohou sazby měnit kdykoli; mezi aktualizacemi dat může dojít ke změně.
- Do srovnání zahrnujeme jen banky, pro které máme dostatečně aktuální a ověřitelná data.
Narazili jste na chybu? Napište nám – kontakt je na stránce o projektu.