Jak hypoteční kalkulačka funguje
Kalkulačka nahoře pracuje s nabídkovými sazbami bank, které pravidelně stahujeme a kontrolujeme. Data jsou platná k 5. 10. 2026. Z ceny nemovitosti a vlastních zdrojů nejdřív vypočte výši úvěru a poměr úvěru k hodnotě zástavy, tedy LTV. Podle LTV, zvolené fixace a vašeho věku pak u každé banky dohledá odpovídající sazbu, přičte případné přirážky a odečte slevy, se kterými banka obvykle pracuje (například za pojištění schopnosti splácet nebo za aktivní běžný účet).
Splátka se počítá jako anuita, tedy stejná měsíční částka po celou dobu fixace. Na začátku z ní jde většina na úroky, s každým měsícem se poměr posouvá ve prospěch jistiny. Kromě splátky kalkulačka ukazuje i RPSN, která do ceny úvěru započítává povinné poplatky, a celkové náklady za dobu fixace. Právě podle nich je žebříček ve výchozím stavu seřazen, protože nejlépe ukazují, kolik zaplatíte do chvíle, než banka smí sazbu změnit.
Všechny parametry se ukládají do adresy stránky. Výpočet tak můžete poslat partnerovi nebo si ho uložit a vrátit se k němu, aniž byste cokoli vyplňovali znovu.
Aktuální nejvýhodnější nabídky
Pro referenční situaci – pětiletá fixace, úvěr do 80 % hodnoty nemovitosti a splatnost 30 let – vychází dnes nejnižší sazba 5,08 % u banky Fio banka. Průměr nabídek srovnávaných bank je 5,73 %. Pro srovnání: podle statistiky ČNB byla průměrná sazba nově sjednaných úvěrů na bydlení za období srpen 2026 4,94 %.
| Banka | Sazba | RPSN | Splátka | Náklady za fixaci |
|---|---|---|---|---|
| Fio banka | 5,08 % | 5,20 % | 21 669 Kč | 977 429 Kč |
| MONETA Money Bank | 5,29 % | 5,43 % | 22 187 Kč | 1 022 238 Kč |
| Air Bank | 5,39 % | 5,53 % | 22 436 Kč | 1 039 172 Kč |
| Raiffeisenbank | 5,59 % | 5,75 % | 22 938 Kč | 1 084 987 Kč |
| mBank | 5,79 % | 5,95 % | 23 445 Kč | 1 120 962 Kč |
Pořadí se s vašimi parametry mění. Banka, která vede při LTV 80 %, nemusí být nejlevnější při LTV 90 % nebo při desetileté fixaci. Proto má smysl zadat vlastní čísla, ne se řídit jen titulkovou sazbou. Podrobný přehled všech bank a fixací najdete na stránce sazby hypoték.
Příklad výpočtu
Následující příklad vychází z dnešních dat a ukazuje typickou situaci kupujícího, který má na vlastních zdrojích pětinu ceny bytu. Tabulka rozkládá splátku na úroky a jistinu a ukazuje, kolik peněz za dobu fixace odejde bance na úrocích.
| Cena nemovitosti | 5 000 000 Kč |
|---|---|
| Vlastní zdroje | 1 000 000 Kč |
| Výše úvěru (LTV) | 4 000 000 Kč (80 %) |
| Splatnost / fixace | 30 let / 5 let |
| Nejvýhodnější banka | Fio banka |
| Úroková sazba / RPSN | 5,08 % / 5,20 % |
| Měsíční splátka | 21 669 Kč |
| Náklady za dobu fixace | 977 429 Kč |
| Celkem zaplaceno za celou dobu | 7 800 790 Kč |
Všimněte si, jak velkou část celkově zaplacené částky tvoří úroky, i když sazba na první pohled nepůsobí vysoko. Každá desetina procentního bodu se za třicet let promítne do desítek tisíc korun. Zkuste si v kalkulačce změnit splatnost z 30 na 25 let – splátka vzroste jen mírně, ale celkové úroky výrazně klesnou.
Co si připravit, než začnete počítat
- Kupní cenu a odhadní hodnotu. Banka počítá LTV z ceny podle vlastního odhadu nemovitosti, ne z inzerátu. Pokud odhad vyjde níž než kupní cena, budete potřebovat více vlastních peněz.
- Skutečně volné vlastní zdroje. Počítejte i s náklady mimo kupní cenu: odhad, poplatky za vklad do katastru, případná provize, stěhování a rezerva na nečekané výdaje.
- Čistý měsíční příjem domácnosti a přehled všech stávajících splátek včetně limitů kreditních karet. Banky je posuzují, i když kartu nečerpáte.
- Věk nejstaršího žadatele. Ovlivňuje maximální splatnost a u mladších žadatelů také možný limit LTV – více na stránce hypotéka do 36 let.
Na co si dát pozor při srovnávání
Nabídková sazba je vždy orientační. Výslednou sazbu stanoví banka až po posouzení vaší bonity, nemovitosti a účelu úvěru. Některé slevy jsou podmíněné – pokud časem přestanete splňovat podmínku, například zrušíte pojištění nebo přestanete využívat účet, banka může sazbu zvýšit. Kalkulačka u každé banky ukazuje, se kterými slevami počítá, abyste mohli posoudit, zda jsou pro vás reálné.
Pozor také na limity České národní banky. Úvěr na vlastní bydlení může běžně dosáhnout nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelé mladší 36 let mohou dosáhnout až na 90 %. U investiční hypotéky ČNB doporučuje přísnější hranice. Kalkulačka tyto limity kontroluje a barevně upozorní, pokud je váš výpočet překračuje.
Pokud už hypotéku splácíte a blíží se konec fixace, přepněte účel na refinancování nebo si přečtěte, jak postupovat při refinancování hypotéky. Chcete-li nejdřív zjistit, na jakou částku dosáhnete, použijte výpočet kolik si můžu půjčit.
Výpočet je orientační, nejde o nabídku úvěru ani o finanční poradenství. Odkud data pocházejí a jak řadíme banky, popisujeme v metodice a na stránce zdroje dat.
Časté otázky
Jak přesná je hypoteční kalkulačka?
Matematicky je výpočet splátky přesný – používá stejný anuitní vzorec jako banky. Nejistota je v sazbě. Kalkulačka pracuje s veřejně uváděnými nabídkovými sazbami a typickými přirážkami a slevami, ale banka vám po posouzení může nabídnout sazbu jinou, vyšší i nižší.
Rozdíl bývá obvykle v desetinách procentního bodu. Pro představu o splátce a pro výběr bank, které stojí za oslovení, je výpočet dostatečně spolehlivý.
Jak často se sazby v kalkulačce aktualizují?
Data stahujeme automaticky každý pracovní den. Aktuální údaje jsou platné k 5. 10. 2026. U každé banky v žebříčku je uvedeno, kdy byl údaj naposledy ověřen a odkud pochází. Pokud je údaj starší, kalkulačka to označí.
Proč žebříček neřadí banky jen podle sazby?
Nejnižší sazba nemusí znamenat nejlevnější úvěr. Některé banky účtují poplatek za zpracování, vedení úvěrového účtu nebo podmiňují slevu placeným pojištěním. Celkové náklady za dobu fixace zahrnují úroky i tyto poplatky, a proto dávají férovější srovnání. Řazení můžete přepnout na nejnižší splátku nebo nejnižší RPSN.
Jaká délka fixace je nejvýhodnější?
Univerzální odpověď neexistuje. Kratší fixace bývá někdy levnější, ale nese riziko, že po jejím skončení budou sazby vyšší. Delší fixace dává jistotu splátky na více let. Dnes je nejnižší sazba pro tříletou fixaci 4,98 %, pro pětiletou 5,08 % a pro desetiletou 5,79 %. Rozhodnutí by mělo vycházet i z toho, jak velký nárůst splátky byste unesli.
Musím do kalkulačky zadávat osobní údaje?
Ne. Kalkulačka běží celá ve vašem prohlížeči a nic neodesílá. Zadané hodnoty se ukládají jen do adresy stránky, případně do paměti vašeho prohlížeče. Nesbíráme jména, kontakty ani rodná čísla.
Co znamená LTV v kalkulačce?
LTV je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, kterou banka bere jako zástavu. Kupujete-li byt za 5 milionů a půjčujete si 4 miliony, je LTV 80 %. Čím vyšší LTV, tím vyšší riziko pro banku, a proto i vyšší sazba. Zákonné maximum stanovuje ČNB.
Je výsledek kalkulačky závazný?
Není. Jde o orientační výpočet, ne o nabídku úvěru. Konečné podmínky vám sdělí banka v závazné nabídce po posouzení žádosti, včetně přesné sazby, RPSN a všech poplatků.