Jak hypotéka do 36 let funguje
Česká národní banka stanovuje závazným opatřením, jakou část hodnoty nemovitosti smí banka půjčit. Tento poměr se jmenuje LTV. Pro běžné žadatele je horní hranice 80 %, mladším lidem ČNB povoluje až 90 %. Rozdíl zní nenápadně, ale v praxi znamená, že na byt za 5 milionů korun stačí místo jednoho milionu vlastních peněz polovina.
Nejde o zvláštní produkt ani o státní dotaci. Je to stejná hypotéka jako každá jiná, jen s vyšším povoleným podílem úvěru. Banka ji poskytnout může, ale nemusí – o tom, zda vám půjčí víc než 80 %, rozhoduje podle vašeho příjmu, stability zaměstnání a nemovitosti.
Kdo přesně splňuje podmínky
Podle opatření obecné povahy ČNB platí vyšší limit pro úvěry zajištěné obytnou nemovitostí, které slouží k pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení, a to pokud:
- žadatel k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhl věku 36 let, nebo
- jde o manžele či registrované partnery, z nichž alespoň jeden k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhl 36 let.
Z toho plynou tři praktické důsledky:
- Rozhoduje věk při poskytnutí úvěru, ne při podání žádosti. Pokud vám bude brzy 36, nenechávejte vyřízení na poslední chvíli a s bankou si ověřte, ke kterému dni věk posuzuje.
- Nesezdaní partneři výjimku „alespoň jeden“ nemají. Opatření ji výslovně váže na manželství nebo registrované partnerství. Žádá-li o úvěr společně nesezdaný pár, banky obvykle chtějí, aby podmínku splnil každý ze žadatelů. Konkrétní výklad si potvrďte u banky.
- Jen vlastní bydlení. Na investiční byt nebo na nemovitost k pronájmu se vyšší LTV nevztahuje. U investic naopak ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje přísnější hranici 70 % – podrobnosti na stránce investiční hypotéka.
Kalkulačka nahoře pracuje s věkem nejstaršího žadatele. Je to opatrnější předpoklad: manželům stačí, aby podmínku splnil jeden z nich, takže pokud je starší z vás přes 35 let a mladší ne, vyšší limit vám i tak může náležet.
Kolik stojí půjčit si víc než 80 %
Úvěr nad 80 % hodnoty nemovitosti je pro banku rizikovější. Pokud by ceny nemovitostí klesly a klient přestal splácet, prodej zástavy nemusí pokrýt dluh. Banky proto u LTV nad 80 % obvykle počítají s přirážkou k sazbě, často v řádu desetin procentního bodu. Některé banky ji neúčtují vůbec, jiné vyšší LTV nabízejí jen vybraným klientům. Kalkulačka přirážky jednotlivých bank zohledňuje, stačí nastavit vlastní zdroje na 10 %.
Dražší je i samotná výše úvěru. Půjčíte-li si o 10 % ceny víc, platíte úroky z vyšší jistiny po celou dobu splatnosti. U třicetileté hypotéky to může znamenat stovky tisíc korun navíc. Vyšší LTV proto dává smysl hlavně tehdy, když by čekání na úspory znamenalo dál platit nájem, který převyšuje rozdíl v úrocích.
Příklad výpočtu
Následující výpočet ukazuje mladého kupujícího, který má na vlastních zdrojích jen 10 % ceny. Čísla vycházejí z dnešních nabídek bank včetně přirážek za vyšší LTV.
| Cena nemovitosti | 5 000 000 Kč |
|---|---|
| Vlastní zdroje | 500 000 Kč |
| Výše úvěru (LTV) | 4 500 000 Kč (90 %) |
| Splatnost / fixace | 30 let / 5 let |
| Nejvýhodnější banka | Air Bank |
| Úroková sazba / RPSN | 5,39 % / 5,53 % |
| Měsíční splátka | 25 241 Kč |
| Náklady za dobu fixace | 1 169 068 Kč |
| Celkem zaplaceno za celou dobu | 9 086 689 Kč |
Porovnejte si výsledek s variantou, kdy byste vlastní zdroje navýšili na 20 %. V kalkulačce stačí změnit jedno pole. Uvidíte rozdíl nejen ve splátce, ale i v sazbě, a můžete si spočítat, za jak dlouho byste chybějící částku naspořili a kolik byste mezitím zaplatili na nájmu.
Na co si dát pozor
- Vlastní zdroje nejsou jen 10 %. K akontaci připočtěte poplatek za odhad, správní poplatek za vklad do katastru, případnou provizi realitní kanceláře a vybavení bytu. Rozumná rezerva by měla pokrýt alespoň několik měsíčních splátek.
- Odhad může vyjít níž. LTV se počítá z hodnoty podle odhadu banky. Pokud je nižší než kupní cena, 10 % z ceny nemusí stačit a zbytek budete muset doplatit z vlastního.
- Nekombinujte s nezajištěnou půjčkou. Doplatit chybějící akontaci spotřebitelským úvěrem je drahé a ČNB bankám doporučuje, aby takové obcházení limitu LTV hlídaly. Více na stránce hypotéka bez vlastních zdrojů.
- Banka posuzuje i příjem. Limity DTI a DSTI jsou pro vlastní bydlení vypnuté, ale banky dostupnost splátek stále prověřují. Na kolik dosáhnete, ukáže výpočet kolik si můžu půjčit.
- Myslete na konec fixace. S vyšším dluhem vás případný růst sazeb zasáhne víc. Zkuste si v kalkulačce scénář se sazbou o 2 procentní body vyšší.
Časté otázky
Musí být mladší 36 let oba žadatelé?
U manželů a registrovaných partnerů stačí, aby k okamžiku poskytnutí úvěru nebylo 36 let alespoň jednomu z nich. U jiných dvojic, například nesezdaných partnerů nebo rodiče s dítětem, tato výjimka v opatření ČNB uvedena není a banky zpravidla posuzují věk každého žadatele.
Platí hypotéka do 36 let jen na první bydlení?
Opatření ČNB nemluví o prvním bydlení, ale o pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení. Rozhodující je tedy účel – v nemovitosti budete bydlet. Banky si ale mohou stanovit vlastní, přísnější podmínky.
Mohu s vyšším LTV refinancovat stávající hypotéku?
Limit se vztahuje na úvěry zajištěné obytnou nemovitostí, tedy i na refinancování. Zda banka u refinancování vyšší LTV nabídne, záleží na ní a na tom, zda úvěr původně sloužil k pořízení vlastního bydlení. Ověřte si to přímo u konkrétní banky.
Je hypotéka do 36 let dražší než běžná?
Často ano, ale ne kvůli věku. Přirážka se váže k výši LTV nad 80 %. Pokud mladý žadatel složí 20 % vlastních zdrojů, dostane stejné podmínky jako kdokoli jiný.
Dá se získat víc než 90 %?
Zákon umožňuje bankám překročit limit LTV u malého podílu úvěrů, nejvýše 5 % objemu za čtvrtletí. ČNB k tomu doporučuje, aby ani v rámci této výjimky úvěr nepřesáhl 100 % hodnoty zástavy. Na tuto výjimku se ale při plánování spoléhat nedá – banky ji využívají výjimečně.
Co když mi bude 36 během vyřizování?
Rozhoduje věk k okamžiku poskytnutí úvěru. Pokud vám 36 let bude dřív, než banka úvěr poskytne, vyšší limit ztratíte a budete potřebovat 20 % vlastních zdrojů. Při blížících se narozeninách proto začněte jednat s bankou s dostatečným předstihem.