Co je odhad nemovitosti
Než banka hypotéku schválí, potřebuje vědět, kolik je zastavovaná nemovitost skutečně hodna. Tuto hodnotu určí odhadce – buď zaměstnanec banky, nebo externí znalec, se kterým banka spolupracuje. Výsledkem je odhadní (zástavní) hodnota, ze které se počítá LTV. Odhadní hodnota se nemusí shodovat s kupní cenou – může být nižší i vyšší.
Při výstavbě nebo rekonstrukci odhadce stanoví i budoucí hodnotu nemovitosti po dokončení prací, tzv. hodnotu po dokončení.
Jak odhad ovlivní výši hypotéky
Banka obvykle vychází z nižší z hodnot: kupní ceny, nebo odhadu.
Ilustrativní příklad: kupujete byt za 5 000 000 Kč a chcete hypotéku 4 000 000 Kč (LTV 80 %). Odhad ale vyjde jen na 4 600 000 Kč. Při limitu LTV 80 % vám banka půjčí nejvýše 3 680 000 Kč (4 600 000 × 0,8) a zbylých 1 320 000 Kč musíte zaplatit z vlastních zdrojů – o 320 000 Kč víc, než jste plánovali.
Kolik odhad stojí
Odhad bývá zpoplatněn a cena se liší podle banky a typu nemovitosti (byt je obvykle levnější než rodinný dům nebo pozemek). Některé banky odhad v rámci akcí hradí. Poplatek za povinný odhad se započítává do RPSN a v našem srovnání i do celkových nákladů za dobu fixace. Aktuální poplatky jednotlivých bank vidíte v žebříčku kalkulačky.
Proč na odhadu záleží
Nízký odhad může překazit plán financování, protože nejsou vlastní zdroje na pokrytí rozdílu. Vysoký odhad naopak může přinést nižší LTV a lepší sazbu. Vyplatí se:
- připravit odhadci kompletní dokumenty (výpis z katastru, půdorys, energetický štítek, doklady o rekonstrukci),
- mít představu o cenách srovnatelných nemovitostí v okolí,
- před podpisem kupní smlouvy si odhad nechat udělat, pokud je to možné.
Hodnota nemovitosti je zároveň základem pro zástavní právo.
Časté otázky
Mohu si objednat vlastního odhadce?
Záleží na bance. Většina akceptuje jen odhady od svých smluvních odhadců nebo z vlastního oddělení. Odhad pro jednu banku obvykle jiná banka nepřevezme.
Co když odhad vyjde nižší než kupní cena?
Můžete doplnit vlastní zdroje, zastavit další nemovitost, zkusit jinou banku s vlastním odhadem, nebo vyjednat nižší kupní cenu.
Platí odhad navždy?
Ne. Banky uznávají odhad zpravidla jen po omezenou dobu. Při refinancování nebo navýšení úvěru se obvykle dělá nový.