Co je úroková sazba
Úroková (zákonem nazývaná zápůjční) sazba se uvádí jako roční procento – „p. a.“ (per annum). U hypotéky se úrok počítá každý měsíc z nesplacené jistiny: roční sazba se vydělí dvanácti. Sazba je garantovaná po dobu fixace.
Jak se úrok počítá
Měsíční úrok = zůstatek jistiny × roční sazba ÷ 12
Ilustrativní příklad: zůstatek 3 000 000 Kč a sazba 5,00 % p. a. Úrok za první měsíc je 3 000 000 × 0,05 ÷ 12 = 12 500 Kč. Kdyby sazba byla 4,50 %, byl by úrok 11 250 Kč. Splátka úvěru na 30 let by klesla ze 16 105 Kč na 15 201 Kč.
Co ovlivňuje sazbu
Banky zveřejňují nejčastěji „sazby od“. Výsledná sazba pro vás se skládá zhruba takto:
základní sazba (podle banky, délky fixace a pásma LTV) + přirážky (např. LTV nad 80 %, příjem z podnikání, investiční účel) − slevy (aktivní účet, pojištění schopnosti splácet, zelená hypotéka).
Na celkové úrovni sazeb se podílí situace na trhu – náklady bank na získání peněz na delší dobu, konkurence a měnová politika ČNB. Základní sazba ČNB ale hypotéky neurčuje přímo. Fixní hypotéky se řídí spíš dlouhodobými tržními sazbami, proto se mohou pohybovat jinak.
Nabídková vs. průměrná sazba
- Nabídková sazba je to, co banka inzeruje dnes. Nejnižší sazba v našem přehledu je 5,08 % a nabízí ji Fio banka. Průměr nabídkových sazeb sledovaných bank činí 5,73 %.
- Průměrná sazba nových úvěrů podle statistik ČNB ukazuje, za kolik si lidé skutečně půjčili. Za období srpen 2026 činila 4,94 %.
Vývoj sazeb najdete na stránce sazby hypoték.
Proč na tom záleží
Úroková sazba je největší položkou ceny hypotéky. Pro srovnání nabídek s rozdílnými poplatky ale použijte RPSN nebo celkové náklady za dobu fixace, podle kterých řadí žebříček naší kalkulačky.
Časté otázky
Proč mi banka nabídla vyšší sazbu, než inzeruje?
Inzerovaná sazba platí pro nejlepší profil klienta – nízké LTV, splnění všech podmínek slev. Výslednou sazbu banka stanoví po individuálním posouzení.
Co je variabilní sazba?
Sazba bez fixace, která se mění podle referenční sazby (např. PRIBOR) plus pevné marže banky. Splátka se proto může průběžně měnit.
Je dobré čekat, až sazby klesnou?
Vývoj sazeb nikdo spolehlivě nepředpoví. Pokud nemovitost potřebujete teď, rozhodujte podle toho, jakou splátku unesete, a riziko ošetřete volbou fixace.