Co je předčasné splacení
Podle § 117 zákona č. 257/2016 Sb. máte právo úvěr kdykoli splatit celý nebo jeho část. Úroky za období po splacení neplatíte. Banka má ale nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí tím vzniknou – pokud zákon nestanoví, že ji požadovat nesmí. Částečné předčasné splacení se v praxi označuje jako mimořádná splátka.
Kdy je předčasné splacení zdarma
U úvěru na bydlení nesmí banka náhradu požadovat zejména, když splácíte:
- v období bez pevné sazby (variabilní sazba),
- do 3 měsíců poté, co vám banka sdělila novou sazbu – tedy při refixaci,
- z plnění pojištění, které zajišťuje splácení úvěru,
- kvůli prodeji zastavené nebo úvěrem financované nemovitosti, pokud od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců (obdobně při vypořádání společného jmění manželů),
- v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud to výrazně sníží schopnost splácet,
- do 25 % celkové výše úvěru během 1 měsíce před výročím uzavření smlouvy.
Kolik může banka účtovat jindy
U běžné hypotéky na pořízení bydlení (a jejího refinancování) platí dva stropy současně:
- nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 %,
- zároveň ne víc než skutečné účelně vynaložené náklady podle § 117a: administrativní náklady nejvýše 1 000 Kč plus tzv. úrokový rozdíl, který banka počítá z rozdílu mezi vaší sazbou a průměrnou sazbou srovnatelných úvěrů zveřejňovanou ČNB.
Tato pravidla zavedla novela účinná od 1. 9. 2024. U starších smluv mohou platit přechodná ustanovení – ověřte si podmínky ve smlouvě nebo u banky. Pro úvěry zajištěné nemovitostí, které nejsou účelové na bydlení, platí strop 1 % (0,5 %, zbývá-li do konce úvěru nejvýše rok).
Ilustrativní příklad: chcete mimořádně splatit 1 000 000 Kč a do konce fixace zbývají 2 roky a 4 měsíce, tedy 3 započaté roky. Strop je 3 × 0,25 % = 0,75 %, tj. 7 500 Kč. Pokud jsou ale průměrné sazby ČNB vyšší než vaše smluvní sazba, úrokový rozdíl je nulový a banka smí účtovat jen administrativní náklady do 1 000 Kč.
Proč na tom záleží
Pokud plánujete prodej nemovitosti, větší mimořádnou splátku nebo refinancování, vyplatí se to načasovat na konec fixace nebo na výročí smlouvy. Banka vám na žádost musí předem vyčíslit dlužnou částku i předpokládanou výši náhrady. Výhodnost přechodu jinam spočítáte na stránce refinancování hypotéky.
Časté otázky
Můžu hypotéku splatit kdykoli?
Ano, právo předčasně splatit máte vždy. Otázkou je jen, zda za to zaplatíte náhradu nákladů a v jaké výši.
Platí se něco při prodeji bytu?
Pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců a hypotéka se splácí kvůli prodeji zastavené nebo financované nemovitosti, banka náhradu nákladů požadovat nesmí.
Jak zjistím přesnou částku?
Požádejte banku o vyčíslení. Musí vám bez zbytečného odkladu sdělit dlužnou částku rozdělenou na jistinu a úroky, předpokládanou náhradu nákladů včetně výpočtu a další důsledky splacení.