Co je zástavní právo
Hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí. Zajištění se provádí zástavním právem: s bankou uzavřete zástavní smlouvu a právo se zapíše do katastru nemovitostí. Vzniká až zápisem, proto banky často čerpají peníze teprve po podání návrhu na vklad nebo po jeho provedení.
Zástavu může poskytnout i jiná osoba než dlužník – například rodiče, kteří zastaví svůj dům, aby vám snížili LTV. Takový zástavce ručí jen nemovitostí, nikoli celým svým majetkem.
Co zástavní právo znamená v praxi
- Nemovitost dál užíváte a jste jejím vlastníkem.
- Banka často zapisuje i zákaz zcizení a zatížení – bez jejího souhlasu nemovitost neprodáte, nedarujete ani znovu nezastavíte.
- Banka obvykle vyžaduje pojištění nemovitosti s vinkulací plnění ve svůj prospěch.
- Pokud dlužník dlouhodobě nesplácí, může banka zástavu zpeněžit a z výtěžku uhradit dluh.
Ilustrativní příklad: byt se zástavou banky má hodnotu 4 000 000 Kč, zůstatek hypotéky je 2 500 000 Kč. Pokud byt prodáte, kupující zaplatí kupní cenu nejprve na umoření dluhu (obvykle přes úschovu), banka dostane 2 500 000 Kč a vydá souhlas s výmazem zástavy. Vám zbude 1 500 000 Kč, případně snížené o náhradu nákladů za předčasné splacení.
Výmaz po splacení
Zástavní právo nezaniká z katastru automaticky. Po doplacení hypotéky vám banka vydá potvrzení (kvitanci) a souhlas s výmazem. S nimi podáte na katastrální úřad návrh na výmaz. Výmaz je zpoplatněn správním poplatkem podle aktuálního sazebníku katastru.
Proč na tom záleží
Zástavní právo je důvod, proč jsou hypotéky levnější než nezajištěné úvěry – banka nese menší riziko. Hodnotu zástavy určuje odhad nemovitosti. Při refinancování se zástava převádí na novou banku, což vyžaduje součinnost obou bank – víc na stránce refinancování hypotéky.
Časté otázky
Můžu prodat nemovitost se zástavou?
Ano, se souhlasem banky. Obvykle se kupní cena použije na splacení hypotéky a zástava se následně vymaže. Pokud od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců, zákon v tomto případě bance zakazuje účtovat náhradu nákladů za předčasné splacení.
Může jedna nemovitost sloužit jako zástava pro dva úvěry?
Ano, zástavní právo může mít víc věřitelů v určitém pořadí. Banky ale obvykle vyžadují první pořadí a další zatížení zakazují.
Kdo platí vklad zástavy do katastru?
Návrh na vklad je zpoplatněn správním poplatkem. Kdo ho platí, záleží na smlouvě – často dlužník, některé banky ho v rámci akcí hradí samy.