Nejnižší sazba pro dvouletou fixaci je dnes 4,98 % a nabízí ji Fio banka. Srovnání vychází z dat 10 bank platných k 5. 10. 2026.
| Banka | Sazba | RPSN | Splátka | Náklady za fixaci |
|---|---|---|---|---|
| Fio banka | 4,98 % | 5,10 % | 21 424 Kč | 392 703 Kč |
| Air Bank | 5,29 % | 5,42 % | 22 187 Kč | 417 476 Kč |
| UniCredit Bank | 5,29 % | 5,43 % | 22 187 Kč | 423 176 Kč |
| Česká spořitelna | 5,59 % | 5,75 % | 22 938 Kč | 446 472 Kč |
| Partners Banka | 5,69 % | 5,84 % | 23 191 Kč | 449 475 Kč |
Jak dvouletá fixace funguje
Banka vám na dva roky garantuje stejnou úrokovou sazbu i anuitní splátku. Po 24 měsících přijde refixace – nová sazba podle aktuálního trhu, možnost zvolit jinou délku fixace, splatit libovolnou část dluhu nebo přejít k jiné bance bez náhrady nákladů.
Dvouletou fixaci nenabízí každá banka. Pokud ji vaše banka nemá, v žebříčku výše se neobjeví a za alternativu lze považovat fixaci na 1 nebo 3 roky.
Pro koho se hodí
- Pro ty, kdo čekají změnu životní situace v horizontu dvou let – stěhování, prodej nemovitosti, výrazný růst příjmu nebo příchod peněz, které chcete použít na splacení.
- Pro ty, kdo věří v pokles sazeb, ale chtějí trochu víc klidu než u roční fixace.
- Při překlenutí přechodného období, například když očekáváte, že za dva roky už budete mít nižší LTV a nárok na lepší pásmo sazby.
Nehodí se pro domácnosti, které by růst splátky o několik tisíc korun dostal do potíží.
Výhody a nevýhody
Výhody:
- relativně brzká možnost bezplatně splatit nebo refinancovat,
- o rok delší jistota než u roční fixace,
- po dvou letech splácení už je zůstatek o něco nižší, což může pomoci k lepšímu pásmu LTV.
Nevýhody:
- stále jen krátká ochrana před růstem sazeb,
- menší výběr bank, které tuto délku nabízejí,
- sazby bývají někdy vyšší než u střednědobých fixací.
Riziko při refixaci
Ilustrativní příklad: úvěr 3 000 000 Kč na 30 let, sazba 5,00 %, splátka 16 105 Kč. Po dvou letech zbývá asi 2 909 200 Kč na 28 let.
| Sazba po 2 letech | Nová splátka |
|---|---|
| 4,00 % | 14 407 Kč |
| 5,00 % | 16 105 Kč |
| 6,00 % | 17 895 Kč |
| 7,00 % | 19 771 Kč |
Za dva roky splatíte jen asi 3 % jistiny, takže citlivost na změnu sazby zůstává vysoká. Pokud by sazba vzrostla o 2 procentní body, zaplatili byste měsíčně o více než 3 600 Kč víc.
| Cena nemovitosti | 5 000 000 Kč |
|---|---|
| Vlastní zdroje | 1 000 000 Kč |
| Výše úvěru (LTV) | 4 000 000 Kč (80 %) |
| Splatnost / fixace | 30 let / 2 roky |
| Nejvýhodnější banka | Fio banka |
| Úroková sazba / RPSN | 4,98 % / 5,10 % |
| Měsíční splátka | 21 424 Kč |
| Náklady za dobu fixace | 392 703 Kč |
| Celkem zaplaceno za celou dobu | 7 712 640 Kč |
Srovnání se sousedními fixacemi
- Fixace na 1 rok nabízí ještě rychlejší reakci na trh, ale za cenu každoroční nejistoty a vyjednávání.
- Fixace na 3 roky prodlužuje jistotu o další rok a nabízí ji víc bank, takže bývá větší konkurence.
- Fixace na 5 let je nejběžnější volba na českém trhu; pokud se rozdíl sazeb mezi dvěma a pěti lety zdá malý, delší jistota bývá rozumnější.
Pro vlastní rozhodnutí doporučujeme porovnat celkové náklady za dobu fixace, podle kterých řadí náš žebříček – vysvětlení najdete v metodice.
Časté otázky
Proč dvouletou fixaci nenabízí všechny banky?
Nabídka fixací je obchodní rozhodnutí banky. Některé se soustředí na nejžádanější délky (typicky 3, 5 a 7 let).
Vyplatí se dvouletá fixace, když plánuji prodej bytu?
Často ano. Pokud prodáte po skončení fixace, splacení je bez náhrady nákladů. Při prodeji po 24 měsících od uzavření smlouvy nesmí banka náhradu požadovat ani během fixace – viz předčasné splacení.
Můžu fixaci prodloužit, když se sazby zvednou?
Až při refixaci, kdy si délku nové fixace zvolíte znovu. Během fixace jen po dohodě s bankou.
Jaký je rozdíl oproti variabilní sazbě?
U variabilní sazby se sazba mění průběžně podle tržní reference. Dvouletá fixace garantuje stejnou splátku po celé dva roky.