Hypotéka bez vlastních zdrojů

Proč banka nepůjčí celou cenu nemovitosti

Česká národní banka už od poloviny minulého desetiletí omezuje, jakou část hodnoty nemovitosti smí úvěr pokrýt. Dnes je tento limit stanoven závazným opatřením obecné povahy: úvěr na vlastní bydlení může dosáhnout nejvýše 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let nejvýše 90 %. Do výpočtu LTV se započítávají všechny úvěry zajištěné stejnou nemovitostí, takže limit nelze obejít tím, že si vezmete druhý zajištěný úvěr u jiné banky.

Smysl pravidla je jednoduchý. Kdo do nemovitosti vloží část vlastních peněz, má polštář pro případ, že ceny klesnou nebo že bude muset byt prodat. Dlužník se stoprocentní hypotékou by při mírném poklesu cen dlužil víc, než kolik nemovitost stojí, a prodejem by dluh nesplatil.

Zákon bankám dovoluje překročit limit u malé části úvěrů – nejvýše 5 % objemu, který poskytly v předchozím čtvrtletí. ČNB ale doporučuje, aby ani v rámci této výjimky úvěr nepřesáhl 100 % hodnoty zástavy, a banky výjimku používají jen pro vybrané klienty. Počítat s ní při plánování koupě není rozumné.

Kolik vlastních peněz skutečně potřebujete

Vlastní zdroje se počítají z hodnoty nemovitosti podle odhadu banky, ne z kupní ceny. Pokud odhad vyjde nižší, rozdíl doplácíte sami. K tomu připočtěte náklady mimo kupní cenu: odhad, vklad do katastru, případnou provizi realitní kanceláře, stěhování a rezervu. U bytu za 5 milionů korun tak i mladý žadatel s limitem 90 % potřebuje volnou hotovost výrazně přes půl milionu.

Legální alternativy

Zástava další nemovitosti

Nejčastější cesta. Kromě kupovaného bytu nabídnete bance do zástavy ještě jinou nemovitost, třeba dům rodičů nebo chatu. LTV se pak počítá z hodnoty obou nemovitostí dohromady, a úvěr tak může pokrýt celou kupní cenu bytu. Majitel druhé nemovitosti musí se zástavou souhlasit a podepsat zástavní smlouvu. Neručí sice celým majetkem, ale pokud přestanete splácet, banka může zastavenou nemovitost prodat. Takový krok by proto měla rodina dobře zvážit a ideálně s rezervou na splátky.

Úspory na stavebním spoření

Naspořené peníze na stavebním spoření jsou plnohodnotné vlastní zdroje. Státní podpora dnes činí 5 % z ročních vkladů, nejvýše 1 000 Kč ročně, takže jde spíš o disciplínu spoření než o velký výnos. Pozor na úvěr ze stavebního spoření: pokud je zajištěn stejnou nemovitostí, započítává se do LTV spolu s hypotékou. Nezajištěný úvěr ze stavebního spoření na doplacení akontace banka posoudí podobně jako jakoukoli jinou půjčku – zvýší vaše dluhy a ČNB bankám doporučuje sledovat, zda souběžné úvěry neslouží k obcházení limitu LTV.

Pomoc rodiny

Peníze od rodičů nebo prarodičů mohou mít podobu daru, nebo půjčky. Dar je pro banku nejjednodušší – stačí doložit darovací smlouvu a převod peněz. Dar mezi příbuznými v přímé linii je od daně z příjmů osvobozen. Půjčka od rodiny je naopak dluh, který musíte bance přiznat a který snižuje vaši bonitu. Uvádět půjčku jako dar je nepoctivé a v případě sporu riskantní pro obě strany.

Levnější nemovitost nebo postupný přechod

Někdy je nejrozumnější začít menším nebo levnějším bytem a po několika letech, kdy splátky sníží dluh a cena případně vzroste, ho prodat a koupit větší. Část hodnoty prvního bytu pak poslouží jako vlastní zdroje pro druhý. Další možností je nájem s budoucí koupí nebo družstevní byt, kde se ale financování řídí jinými pravidly.

Státní a obecní programy

Státní fond podpory investic (SFPI) v minulosti nabízel zvýhodněné úvěry pro mladé, které mohly doplnit hypotéku. Program pro mladé byl ukončen v roce 2020 a peníze navazujícího programu Vlastní bydlení byly vyčerpány v dubnu 2022. Fond k začátku roku 2025 oznámil, že žádný program na pořízení vlastního bydlení pro jednotlivce otevřený není a že jeho otevření neplánuje. Aktuální programy SFPI jsou zaměřeny hlavně na obce a nájemní bydlení; povodňový program Živel 3 pro vlastníky zasažených obydlí ukončil příjem žádostí 31. 12. 2025. Aktuální nabídku si vždy ověřte přímo na sfpi.cz.

Některá města a kraje mají vlastní programy, například zvýhodněné půjčky na bydlení pro mladé rodiny nebo pro učitele a lékaře. Vyplatí se zeptat na úřadě obce, kam se stěhujete.

Proč nebrat na akontaci spotřebitelský úvěr

Doplatit chybějící vlastní zdroje nezajištěnou půjčkou je nejčastější chyba. Spotřebitelský úvěr má výrazně vyšší sazbu i RPSN než hypotéka a kratší splatnost, takže jeho splátka je vysoká. Banka ho při posouzení hypotéky započítá do vašich výdajů a hypotéku pak může snížit nebo zamítnout. ČNB navíc bankám doporučuje ověřovat, zda dřívější půjčky u jiných poskytovatelů neslouží k obcházení limitu LTV. Pokud žádost s takovou půjčkou projde, nesete dvojí dluhovou zátěž bez jakékoli rezervy – a to je přesně situace, před kterou má limit chránit.

Opatrní buďte i u nabídek typu „hypotéka bez akontace“ od zprostředkovatelů nebo nebankovních firem. Pokud jde o legální řešení, téměř vždy stojí na zástavě další nemovitosti. Jiné „triky“, například fiktivně navýšená kupní cena, jsou podvodem vůči bance.

Příklad výpočtu

Následující příklad ukazuje, jak vysoký úvěr a jaká splátka vycházejí při nejnižším vlastním vkladu, který pravidla ČNB dovolují. Pokud by chybějící část kupní ceny pokryla zástava další nemovitosti, úvěr i splátka by úměrně vzrostly.

Při vysokém LTV může sazba obsahovat přirážku. V kalkulačce si vyzkoušejte, jak by se výsledek změnil, kdybyste vlastní vklad navýšili – každých sto tisíc korun navíc sníží nejen splátku, ale i celkové úroky za celou dobu splácení.