Co je investiční hypotéka
Investiční hypotékou se rozumí úvěr zajištěný obytnou nemovitostí, který neslouží k uspokojení vlastní potřeby bydlení, ale ke zhodnocení peněz – typicky na byt k pronájmu. Banky ji dlouho poskytovaly za podobných podmínek jako hypotéku na vlastní bydlení. Česká národní banka ale v listopadu 2025 vydala nové doporučení, protože podíl úvěrů na investiční byty rostl a ceny bytů se podle jejích analýz vzdalovaly příjmům domácností.
Doporučení vyšlo jako úřední sdělení ČNB ze dne 27. listopadu 2025 ve Věstníku ČNB (částka 17/2025) a bankám se doporučuje postupovat podle něj nejpozději od 1. 4. 2026. Formálně nejde o závazné opatření jako u limitu LTV pro vlastní bydlení, ale banky se doporučeními ČNB v praxi řídí a ČNB jejich dodržování sleduje v rámci dohledu.
Kdy banka považuje úvěr za investiční
ČNB vymezuje dvě situace, na které se přísnější hranice vztahují:
- Koupě obytné nemovitosti za účelem investice. Banka má podle všech dostupných informací posoudit, zda úvěr slouží vlastnímu bydlení, nebo investičnímu záměru. Pokud do vašich příjmů započítává očekávaný nájem z kupované nemovitosti, má úvěr automaticky považovat za investiční. U neúčelových úvěrů zajištěných nemovitostí (tzv. americké hypotéky) má banka obezřetně předpokládat investiční účel, ledaže podrobným posouzením jednoznačně prokážete opak.
- Koupě třetí a každé další obytné nemovitosti. Banka má ověřit, kolik obytných nemovitostí už vlastníte, bez ohledu na to, jak jste je získali – koupí, dědictvím nebo darem. Žádá-li o úvěr více lidí společně, počítají se nemovitosti všech žadatelů. Pokud doložíte plánovaný prodej některé z nich (kupní, rezervační nebo smlouvou o smlouvě budoucí), banka ji do počtu zahrnovat nemusí, typicky při stěhování z jednoho bytu do druhého.
Z toho plyne, že i koupě bytu, ve kterém budou bydlet vaše děti, může být posouzena jako investiční, pokud jde o vaši třetí nemovitost. Naopak druhý byt koupený jako vlastní bydlení bez započítání nájmu do příjmů pod doporučení obvykle nespadá.
Jaké limity platí
Pro oba typy úvěrů ČNB doporučuje:
- LTV nejvýše 70 %. Z vlastních zdrojů tedy musíte zaplatit nejméně zbývající část hodnoty nemovitosti. Výjimka pro žadatele do 36 let se na investiční úvěry nevztahuje.
- DTI nejvýše 7. Celkový dluh žadatele, včetně nové hypotéky a dosavadních úvěrů, by neměl přesáhnout tento násobek čistého ročního příjmu.
Pro srovnání: u vlastního bydlení je závazné LTV 80 % (pro mladší 36 let 90 %) a závazný limit DTI ani DSTI ČNB nestanovuje. Banky navíc mají u investičních úvěrů obzvlášť obezřetně posuzovat majetkovou a příjmovou situaci žadatele.
Sazby investičních hypoték
Investiční hypotéka bývá dražší než úvěr na vlastní bydlení. Banky si za vyšší riziko obvykle účtují přirážku k sazbě, někdy nabízejí samostatný produkt s vlastním ceníkem. Riziko vnímají jinak proto, že člověk v těžké situaci přestane spíš splácet byt k pronájmu než střechu nad vlastní hlavou a že příjem z nájmu je méně jistý než mzda. Kalkulačka nahoře přirážky jednotlivých bank zohlední, když v poli účel zvolíte investiční nemovitost. Pro srovnání: nejnižší sazba pro vlastní bydlení s pětiletou fixací je dnes 5,08 %.
Příklad výpočtu
Níže je modelový výpočet úvěru na investiční byt při maximálním doporučeném LTV. Čísla odpovídají dnešním nabídkám bank včetně přirážek za investiční účel.
| Cena nemovitosti | 4 000 000 Kč |
|---|---|
| Vlastní zdroje | 1 200 000 Kč |
| Výše úvěru (LTV) | 2 800 000 Kč (70 %) |
| Splatnost / fixace | 25 let / 5 let |
| Nejvýhodnější banka | Fio banka |
| Úroková sazba / RPSN | 5,08 % / 5,20 % |
| Měsíční splátka | 16 499 Kč |
| Náklady za dobu fixace | 673 358 Kč |
| Celkem zaplaceno za celou dobu | 4 949 788 Kč |
U investice nestačí znát splátku. Porovnejte ji s očekávaným nájmem po odečtení fondu oprav, pojištění, daně z příjmu z pronájmu a rezervy na měsíce, kdy byt nebude obsazený. Pokud čistý nájem splátku nepokryje, budete investici dotovat z vlastní kapsy a výnos závisí jen na budoucím růstu ceny.
Jak se na investiční hypotéku připravit
- Počítejte s vyšším vkladem. Kromě vlastních zdrojů do limitu LTV si připravte rezervu na vybavení bytu, daň a poplatky a na několik měsíců bez nájemníka.
- Spočítejte si DTI dopředu. Sečtěte všechny své dluhy včetně nové hypotéky a vydělte je čistým ročním příjmem. Pokud vychází nad 7, banka úvěr pravděpodobně zkrátí nebo odmítne. Pomůže výpočet kolik si můžu půjčit.
- Zástava jiné nemovitosti. LTV se počítá z hodnoty všech zastavených nemovitostí. Když bance nabídnete do zástavy i nemovitost, kterou už vlastníte, poměr se sníží. Jde ale stále o investiční úvěr se všemi riziky.
- Neuvádějte nepravdivý účel. Prohlásit investiční byt za vlastní bydlení kvůli nižší sazbě nebo vyššímu LTV je porušení smlouvy a banka může úvěr zesplatnit.
Časté otázky
Jsou nové limity pro investiční hypotéky povinné?
Jde o doporučení ČNB, ne o závazné opatření obecné povahy. Banky ho ale v praxi dodržují, protože ČNB sleduje jejich postupy a výsledky zohledňuje v dohledu. Počítejte proto s tím, že vám banka víc nepůjčí.
Od kdy nová pravidla platí?
ČNB bankám doporučila postupovat podle nového úředního sdělení nejpozději od 1. 4. 2026. Některé banky začaly podmínky upravovat už dříve.
Je druhý byt automaticky investiční?
Není. Doporučení se automaticky vztahuje na třetí a další obytnou nemovitost. Druhý byt bude investiční, pokud ho kupujete k pronájmu, zejména když banka do vašich příjmů započítá očekávaný nájem.
Počítají se do nemovitostí i ty, které vlastní můj partner?
Pokud žádáte o úvěr společně, ano. ČNB doporučuje zohlednit počet a charakter nemovitostí všech žadatelů. Nemovitosti osoby, která není žadatelem, se do počtu nezahrnují, banka ale může zkoumat celkovou situaci domácnosti.
Mohu si na investiční byt půjčit víc, když je mi méně než 36 let?
Ne. Vyšší limit LTV pro mladší žadatele platí jen pro vlastní bydlení. U investičního úvěru platí doporučený strop 70 % bez ohledu na věk.
Vztahují se nová pravidla i na podnikatele a firmy?
Doporučení se týká spotřebitelských úvěrů, tedy úvěrů fyzickým osobám mimo podnikání. Úvěry pro firmy, například pro s. r. o. kupující byty, se řídí jinými pravidly a banky je posuzují jako podnikatelské financování.
Lze nájem započítat do příjmů pro výpočet hypotéky?
Některé banky to umožňují, obvykle jen zčásti. Podle doporučení ČNB však takový úvěr musí banka považovat za investiční, takže pro něj platí přísnější hranice LTV a DTI.