Refixace, nebo refinancování?
Když se blíží konec fixace, máte v zásadě dvě možnosti. Refixace znamená, že zůstanete u stávající banky a přijmete její nabídku nové sazby na další období. Nic nepodepisujete, nic nepřevádíte a pokud nereagujete, banka obvykle automaticky použije sazbu, kterou vám nabídla. Refinancování znamená, že si u jiné banky (nebo u té samé, ale novou smlouvou) vezmete nový úvěr a jím splatíte ten původní.
Refixace je pohodlná, ale nabídka stávající banky nebývá ta nejlepší na trhu. Banky vědí, že většina klientů nabídku bez vyjednávání přijme. Refinancování dá víc práce, zato vám otevře celý trh. A i když nakonec zůstanete, konkurenční nabídka je nejsilnější argument při jednání o lepší sazbě.
Kdy refinancovat bez poplatku
Zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb., § 117) dává dlužníkovi právo splatit úvěr kdykoli. Banka za to ale smí chtít náhradu nákladů – s výjimkou situací, které zákon vyjmenovává. Pro refinancování jsou podstatné tyto:
- Konec fixace. Banka vám musí novou sazbu sdělit nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Do 3 měsíců od tohoto sdělení můžete úvěr splatit bez náhrady nákladů. V praxi se úvěr nejčastěji splácí přesně ke dni konce fixace.
- Období bez pevné sazby. U úvěru s variabilní sazbou lze splácet bez náhrady kdykoli.
- Mimořádná splátka do 25 %. Jednou ročně, během měsíce před výročím uzavření smlouvy, lze bez náhrady splatit až čtvrtinu původní výše úvěru.
- Prodej nemovitosti po uplynutí 24 měsíců od uzavření smlouvy a některé životní situace (úmrtí, dlouhodobá nemoc, invalidita, vypořádání společného jmění manželů).
Mimo tyto situace smí banka požadovat jen náhradu účelně vynaložených nákladů a zákon ji omezuje.
Zákonný strop náhrady: nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace, celkem nejvýše 1 % a nikdy víc než skutečné náklady banky
U smluv uzavřených v různých letech se podrobnosti výpočtu mohou lišit. Pokud bance sdělíte, že chcete úvěr předčasně splatit, musí vám bez zbytečného odkladu vyčíslit dlužnou částku i předpokládanou výši náhrady.
Jak naplánovat termín
Refinancování trvá obvykle několik týdnů: nová banka posoudí příjmy, objedná odhad nemovitosti, připraví smlouvu, a pak je potřeba vyřídit převod zástavy v katastru. Doporučujeme začít porovnávat nabídky zhruba půl roku před koncem fixace a nabídku stávající banky, která dorazí nejpozději tři měsíce předem, brát jako výchozí bod.
Přečtěte si také svou úvěrovou smlouvu. Některé banky požadují, abyste úmysl splatit úvěr ke konci fixace oznámili písemně s určitým předstihem. Pokud lhůtu zmeškáte, může dojít k automatické refixaci a předčasné splacení už by mohlo být zpoplatněné.
ČNB bankám doporučuje, aby při refinancování neprodlužovaly konečnou splatnost úvěru nad termín sjednaný s původní bankou. Snížení splátky prodloužením doby splácení proto při přechodu k jiné bance obvykle nebude možné.
Kolik refinancování stojí
Počítejte s jednorázovými výdaji, jako je odhad nemovitosti, správní poplatek za vklad nové zástavy do katastru, poplatek za výmaz původní zástavy a případně ověření podpisů. Řada bank část těchto nákladů klientům, kteří k nim přecházejí, proplácí nebo odpouští – vyplatí se na to zeptat. Do kalkulačky zadejte odhad nákladů, které zaplatíte sami, a ona je započítá do výpočtu úspory.
Jak kalkulačka počítá úsporu
V poli účel zvolte refinancování a zadejte zůstatek úvěru, současnou sazbu, zbývající dobu splácení a datum konce fixace. Kalkulačka pak:
- spočítá splátku, kterou byste platili při současné sazbě nebo při nabídce stávající banky,
- u každé banky spočítá novou splátku pro stejný zůstatek a stejnou zbývající dobu splatnosti,
- vynásobí měsíční rozdíl počtem měsíců nové fixace a odečte jednorázové náklady – to je úspora za dobu fixace,
- ukáže i úsporu za celou dobu splácení za předpokladu, že by sazba zůstala stejná až do konce (jde o orientační údaj),
- určí bod zvratu, tedy počet měsíců, za který měsíční úspora vyrovná jednorázové náklady.
Pokud bod zvratu vychází delší než nová fixace, refinancování se finančně nevyplatí a spíš má smysl vyjednat lepší podmínky u stávající banky.
Příklad výpočtu
Modelový příklad níže porovnává úvěr se sazbou z dřívější fixace s dnešní nejlepší nabídkou. Pro pětiletou fixaci je to nyní 5,08 % u banky Fio banka.
| Cena nemovitosti | 5 000 000 Kč |
|---|---|
| Zůstatek úvěru k refinancování | 2 800 000 Kč |
| Výše úvěru (LTV) | 2 800 000 Kč (56 %) |
| Splatnost / fixace | 25 let / 5 let |
| Nejvýhodnější banka | Fio banka |
| Úroková sazba / RPSN | 5,08 % / 5,20 % |
| Měsíční splátka | 16 499 Kč |
| Náklady za dobu fixace | 673 358 Kč |
| Celkem zaplaceno za celou dobu | 4 949 788 Kč |
| Úspora oproti sazbě 5,49 % | 678 Kč měsíčně |
I rozdíl několika desetin procentního bodu dá za pět let částku, která obvykle pokryje náklady na převod mnohonásobně. U malého zůstatku nebo krátké zbývající doby splácení ale úspora rychle klesá. Proto má smysl počítat s vlastními čísly, ne s obecnými pravidly.
Časté otázky
Kdy je nejlepší začít s refinancováním?
Ideálně půl roku před koncem fixace. Budete mít čas porovnat nabídky, vyřídit odhad a podepsat smlouvu tak, aby nová banka splatila starý úvěr přesně ke dni konce fixace. Některé banky umí nabídnutou sazbu rezervovat i několik měsíců dopředu.
Mohu refinancovat hypotéku uprostřed fixace?
Můžete, ale banka smí chtít náhradu nákladů spojených s předčasným splacením. Její výše je zákonem omezená a závisí mimo jiné na tom, kolik zbývá do konce fixace a jaký je rozdíl mezi vaší sazbou a aktuálními sazbami na trhu. Pokud jsou dnešní sazby vyšší než vaše, náhrada bývá nízká, ale refinancování nedává smysl.
Co se stane, když na nabídku stávající banky nezareaguji?
Obvykle dojde k automatické refixaci za nabídnutých podmínek. Úvěr pokračuje bez přerušení, jen s novou sazbou. Proto je dobré nabídku nejméně tři měsíce před koncem fixace pozorně prostudovat.
Musím při refinancování znovu dokládat příjmy?
Ano, nová banka posuzuje vaši bonitu stejně jako u nové hypotéky. Pokud se váš příjem od sjednání původního úvěru výrazně snížil, může být refinancování složitější. Refixace u stávající banky naopak nové posouzení obvykle nevyžaduje.
Lze při refinancování navýšit úvěr?
Některé banky to umožňují, například na rekonstrukci. Navýšená část ale musí splnit limit LTV a banka posoudí její účel. Neúčelové navýšení může banka posuzovat přísněji.
Je rozdíl mezi refinancováním a konsolidací?
Refinancování nahrazuje jeden úvěr na bydlení jiným. Konsolidace slučuje více úvěrů, třeba hypotéku a spotřebitelské půjčky, do jednoho. Konsolidace může snížit celkovou splátku, ale drahé krátkodobé dluhy se tak rozloží na mnoho let a celkově za ně zaplatíte víc.