Tři otázky, které si banka klade
Když banka rozhoduje o výši hypotéky, posuzuje tři věci zároveň. Výsledná částka je vždy ta nejnižší z nich:
- Kolik máte vlastních peněz? Úvěr na vlastní bydlení smí podle závazného opatření ČNB dosáhnout nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, pro žadatele mladší 36 let 90 %. Tento poměr se jmenuje LTV.
- Unesete měsíční splátku? Banka porovná splátky všech vašich úvěrů s čistým měsíčním příjmem. Tento poměr se označuje DSTI.
- Není celkový dluh příliš vysoký? Banka porovná součet všech dluhů s čistým ročním příjmem. To je ukazatel DTI.
Na vyšší úvěr než vychází z vašich vlastních zdrojů nedosáhnete ani s velmi vysokým příjmem. A naopak – ani milionové úspory nepomohou, pokud příjem nestačí na splátku.
Platí ještě limity DSTI a DTI?
Závazné limity DSTI a DTI Česká národní banka pro úvěry na vlastní bydlení v minulých letech zrušila. To ale neznamená, že banky na příjem nehledí. ČNB jim v doporučení k řízení rizik (úřední sdělení ze dne 27. listopadu 2025, podle kterého mají banky postupovat nejpozději od 1. dubna 2026) doporučuje:
- vysoce obezřetně posuzovat žádosti, u nichž by DSTI přesáhlo 40 %, a počítat ho nejen s nabízenou sazbou, ale i se sazbou zvýšenou nejméně o 2 procentní body,
- vysoce obezřetně posuzovat žádosti, u nichž by DTI přesáhlo 8,
- zátěžově testovat schopnost splácet i při poklesu příjmů a růstu životních nákladů, u společných žadatelů i pro případ rozchodu nebo ztráty příjmu jednoho z nich,
- sjednávat splatnost zpravidla nejvýše na 30 let a ne déle, než trvá ekonomická aktivita žadatele.
Doporučení nejsou zákonný strop. Banka může úvěr nad těmito hodnotami poskytnout, pokud to podrobně zdůvodní, například u žadatele s vysokým příjmem a nízkými výdaji. Většina žadatelů však narazí právě na ně. U investičních hypoték ČNB doporučuje přísnější DTI nejvýše 7.
Jak kalkulačka odhaduje maximální úvěr
Rozbalte v kalkulačce sekci „Upřesnit“ a vyplňte čistý měsíční příjem domácnosti, splátky stávajících úvěrů a limity kreditních karet. Kalkulačka pak spočítá tři hranice a jako výsledek zobrazí tu nejnižší:
- Podle vlastních zdrojů – kolik lze půjčit při zvolené ceně nemovitosti a limitu LTV podle vašeho věku a účelu.
- Podle splátky – jaký úvěr odpovídá splátce, při které by vaše DSTI nepřesáhlo 40 %, a to při sazbě o 2 procentní body vyšší, než je dnešní nabídka. Od této splátky se odečtou vaše stávající splátky. Splatnost kalkulačka omezuje na 30 let.
- Podle celkového dluhu – osminásobek ročního čistého příjmu, od kterého se odečte zůstatek dosavadních úvěrů (u investičního účelu sedminásobek).
Jsou to naše předpoklady vycházející z doporučení ČNB, ne závazná pravidla. Každá banka si vlastní metodiku nastavuje sama a některé jsou mírnější, jiné přísnější. Výsledek berte jako realistický odhad, ne jako příslib.
Jak banka počítá příjem a výdaje
Příjem. U zaměstnanců banka vychází z čisté mzdy za posledních několik měsíců, obvykle doložené potvrzením zaměstnavatele nebo výpisy z účtu. Pohyblivé složky, přesčasy a odměny započítává jen zčásti. U podnikatelů (OSVČ) vychází z daňového přiznání, často z dílčího základu daně nebo z obratu přepočteného koeficientem. Rodičovský příspěvek, příjem z pronájmu nebo výživné uznává každá banka jinak.
Výdaje. Kromě splátek úvěrů banka odhaduje běžné životní náklady domácnosti podle počtu dospělých a dětí. Některé banky vycházejí z životního minima a přičítají k němu náklady na bydlení, jiné používají vlastní statistiky. Do dluhů se počítají i nečerpané limity kreditních karet a kontokorentů, obvykle jako několik procent z limitu měsíčně. Zrušení nepoužívané karty před žádostí proto může vaši bonitu zlepšit.
Příklad výpočtu
Níže je příklad domácnosti se dvěma příjmy bez dalších úvěrů. Tabulka ukazuje, jakou splátku by banka při dnešních sazbách pravděpodobně akceptovala a jaké výši úvěru to odpovídá.
| Cena nemovitosti | 5 000 000 Kč |
|---|---|
| Vlastní zdroje | 1 000 000 Kč |
| Výše úvěru (LTV) | 4 000 000 Kč (80 %) |
| Splatnost / fixace | 30 let / 5 let |
| Nejvýhodnější banka | Fio banka |
| Úroková sazba / RPSN | 5,08 % / 5,20 % |
| Měsíční splátka | 21 669 Kč |
| Náklady za dobu fixace | 977 429 Kč |
| Celkem zaplaceno za celou dobu | 7 800 790 Kč |
Všimněte si, že zátěžový test o 2 procentní body maximální úvěr citelně snižuje. Banka tím ověřuje, zda splátku zvládnete i v případě, že po skončení fixace sazby vzrostou. Pokud vám výsledek nestačí, zkuste v kalkulačce prodloužit splatnost (pokud vám to věk dovolí), přidat spolužadatele s příjmem nebo splatit drobné úvěry.
Jak dosáhnout na vyšší úvěr
- Spolužadatel. Příjem partnera nebo rodiče se k vašemu přičte. Pamatujte ale, že spolužadatel ručí za celý dluh.
- Splacení drahých úvěrů. Každá splátka spotřebitelského úvěru nebo leasingu snižuje částku, kterou vám banka na hypotéku půjčí.
- Delší splatnost. Nižší splátka zlepší DSTI, ale zvýší celkové úroky. Banky obvykle chtějí, aby byl úvěr splacen v přiměřeném věku, takže starším žadatelům mohou splatnost zkrátit.
- Větší vlastní zdroje. Pomohou, pokud je pro vás omezující LTV. Na limit podle příjmu nemají vliv, ale snižují potřebnou výši úvěru.
Časté otázky
Kolik si můžu půjčit s čistým příjmem 50 000 Kč?
Záleží na sazbě, splatnosti, ostatních dluzích a velikosti domácnosti. Podle našich předpokladů (DSTI 40 % při sazbě zvýšené o 2 procentní body, DTI 8) může jednotlivec bez dalších dluhů dosáhnout zhruba na úvěr v řádu několika milionů korun. Přesnou částku pro dnešní sazby vám ukáže kalkulačka nahoře.
Co je DSTI a DTI jednoduše?
DSTI říká, jakou část měsíčního příjmu spolknou splátky všech úvěrů. DTI říká, kolikrát je celkový dluh vyšší než roční příjem. Oba ukazatele počítají s čistým příjmem.
Proč kalkulačka počítá s vyšší sazbou, než je v nabídce?
Kvůli zátěžovému testu, který ČNB bankám doporučuje. Sazba je zaručená jen po dobu fixace a poté se může zvýšit. Banka proto chce vědět, že splátku zvládnete i při sazbě o 2 procentní body vyšší.
Započítávají se do dluhů i kreditní karty, které nepoužívám?
Ano. Banky započítávají limit karty nebo kontokorentu, protože ho můžete kdykoli vyčerpat. Pokud kartu nepotřebujete, je rozumné ji před žádostí o hypotéku zrušit.
Může mi banka půjčit víc, než ukazuje kalkulačka?
Může. Doporučení ČNB nejsou závazný limit a banky mají vlastní metodiky. U žadatelů s vysokým příjmem nebo s velmi nízkými výdaji může banka jít nad uvedené hodnoty. Stejně tak vám ale může půjčit méně, například kvůli nestálým příjmům.
Jak se posuzují příjmy OSVČ?
Banky vycházejí z daňového přiznání za poslední jeden až dva roky. Některé počítají se základem daně, jiné s obratem vynásobeným koeficientem podle oboru. Pokud uplatňujete výdaje paušálem, může být výsledek pro banku nižší, než odpovídá skutečnému příjmu.