Co je DSTI
DSTI (debt service to income) porovnává měsíční splátky všech úvěrů s čistým měsíčním příjmem domácnosti. Na rozdíl od DTI, které pracuje s celkovou výší dluhu, se DSTI dívá na měsíční cash flow – kolik peněz vám po zaplacení splátek zbude na život.
Jak se DSTI počítá
DSTI = součet měsíčních splátek všech úvěrů ÷ čistý měsíční příjem × 100 %
Ilustrativní příklad: nová hypotéka by měla splátku 21 000 Kč, k tomu splácíte spotřebitelský úvěr 2 000 Kč měsíčně. Splátky celkem 23 000 Kč. Čistý měsíční příjem domácnosti je 55 000 Kč. DSTI = 23 000 ÷ 55 000 = 41,8 %.
Banky přitom často nepočítají s aktuální sazbou, ale se „stresovou“ – o něco vyšší, aby ověřily, že splátku zvládnete i po případném zdražení při refixaci.
Limit ČNB a praxe bank
Česká národní banka limit DSTI pro hypotéky deaktivovala s účinností od 1. 7. 2023. Banky ale DSTI dál sledují ve svých interních pravidlech a kontrolují také, zda vám po zaplacení splátek zůstane dost peněz – obvykle porovnávají zbytek příjmu s životním minimem domácnosti a dalšími výdaji. Konkrétní hranice si každá banka nastavuje sama.
Proč na DSTI záleží
Vysoké DSTI znamená malou rezervu. Pokud splátky tvoří přes 40–45 % čistého příjmu, každý nečekaný výdaj nebo výpadek příjmu se rychle projeví. Doporučuje se mít finanční rezervu alespoň na několik měsíčních splátek a zvážit pojištění schopnosti splácet.
DSTI snížíte delší splatností (nižší anuita, ale vyšší celkové úroky), nižší výší úvěru, nebo splacením drobných dluhů před podáním žádosti. Kalkulačka kolik si můžu půjčit vám ukáže, jakou hypotéku váš příjem unese.
Časté otázky
Jaké DSTI je ještě bezpečné?
Obecně platí, že čím nižší, tím lépe. Hodnoty do 30–35 % dávají domácnosti solidní rezervu, nad 45 % už je rozpočet citlivý na každou změnu. Závazná hranice v současnosti neexistuje.
Započítává se do DSTI i pojištění k hypotéce?
Záleží na bance. Povinné pojištění nemovitosti obvykle ne, některé banky však v posouzení zohledňují i další pravidelné výdaje domácnosti.
Pomůže, když přidám spoludlužníka?
Ano, pokud má vlastní příjem. Jeho příjem se přičte do jmenovatele a DSTI klesne. Spoludlužník ovšem za úvěr ručí stejně jako vy.