Co je jistina
Jistina je částka, kterou vám banka skutečně půjčila. Pokud si vezmete hypotéku na 3 000 000 Kč, počáteční jistina je 3 000 000 Kč. S každou splátkou ji část umoříte a zbývá nesplacená jistina (zůstatek úvěru). Od ní se odvíjí:
- výše úroku v každém měsíci,
- částka potřebná k doplacení úvěru (např. při prodeji nebo refinancování),
- aktuální LTV.
Jak se jistina splácí
U anuitní splátky se nejprve zaplatí úrok za uplynulý měsíc a zbytek splátky sníží jistinu. Na začátku splácení proto jistina klesá pomalu, ke konci rychle.
Ilustrativní příklad: úvěr 3 000 000 Kč, sazba 5,00 %, splatnost 30 let, splátka 16 105 Kč.
| Po | Zůstatek jistiny | Splaceno z jistiny | Zaplaceno na úrocích |
|---|---|---|---|
| 1 roce | 2 955 700 Kč | 44 300 Kč | 149 000 Kč |
| 5 letech | 2 754 900 Kč | 245 100 Kč | 721 100 Kč |
| 10 letech | 2 440 300 Kč | 559 700 Kč | 1 372 800 Kč |
Po deseti letech splácení tak ze tří milionů zbývá ještě přes 80 %. Za stejnou dobu jste přitom na úrocích zaplatili víc, než kolik jste umořili.
Proč na tom záleží
Pochopení jistiny pomáhá dělat lepší rozhodnutí:
- Mimořádná splátka jde celá na jistinu, a proto tolik šetří na úrocích.
- Při refixaci se nová splátka počítá ze zbývající jistiny – čím víc jí máte splaceno, tím menší dopad má případný růst sazeb.
- Při prodeji nemovitosti potřebujete na doplacení hypotéky zbývající jistinu (plus úroky do dne splacení), nikoli původní částku úvěru.
Vývoj jistiny v čase zobrazuje graf a splátkový kalendář v naší kalkulačce.
Časté otázky
Jaký je rozdíl mezi jistinou a celkovou dlužnou částkou?
Celková dlužná částka zahrnuje kromě jistiny i úroky (případně poplatky), které byste zaplatili do konce. Jistina je jen půjčená částka bez úroků.
Kde zjistím aktuální zůstatek jistiny?
V internetovém bankovnictví u úvěrového účtu nebo v ročním výpisu, který vám banka posílá.
Snižuje jistinu i pojištění nebo poplatek za vedení účtu?
Ne. Poplatky a pojistné jdou mimo jistinu. Jistinu snižuje jen úmorová část splátky a mimořádné splátky.