Co je anuita
Hypotéky se v Česku téměř vždy splácejí anuitně. Znamená to, že po dobu fixace platíte každý měsíc stejnou částku. Každá splátka se skládá ze dvou částí: úroku (cena za půjčené peníze) a úmoru, tedy splátky jistiny. Protože se úrok počítá z aktuálního zůstatku a ten postupně klesá, úroková část se zmenšuje a část splácející jistinu roste.
Jak se anuita počítá
M = P × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- M = měsíční splátka,
- P = výše úvěru,
- i = měsíční úroková sazba (roční sazba ÷ 12),
- n = počet měsíčních splátek.
Ilustrativní příklad: úvěr 3 000 000 Kč, sazba 5,00 % p. a., splatnost 30 let (360 splátek). Měsíční sazba je 0,4167 %. Splátka vychází na 16 105 Kč.
V první splátce tvoří úrok 12 500 Kč (3 000 000 × 5 % ÷ 12) a jistinu umoříte jen o 3 605 Kč. Po 20 letech je zůstatek už mnohem nižší, takže převažuje splátka jistiny. Za celých 30 let byste při neměnné sazbě zaplatili asi 5 797 700 Kč, z toho téměř 2 800 000 Kč na úrocích.
Co z toho plyne
- Delší splatnost znamená nižší splátku, ale výrazně vyšší celkové úroky. Při splatnosti 25 let by splátka ve stejném příkladu byla 17 538 Kč.
- Mimořádné splátky na začátku mají největší efekt, protože snižují zůstatek, ze kterého se počítá nejvíc úroků – viz mimořádná splátka.
- Při refixaci se anuita přepočítá podle nové sazby a zbývajícího zůstatku.
Splátkový kalendář s rozpadem každé splátky na úrok a jistinu vám ukáže naše hypoteční kalkulačka.
Časté otázky
Existuje i jiný způsob splácení než anuita?
Ano, například splácení konstantním úmorem, kdy je stejná splátka jistiny a celková splátka postupně klesá. U hypoték se ale nabízí výjimečně.
Proč mi na začátku jistina skoro neubývá?
Protože úrok se počítá z vysokého zůstatku a tvoří většinu splátky. S každým měsícem se poměr mírně posouvá ve prospěch jistiny.
Mění se anuita během fixace?
Za běžných okolností ne. Změní se jen, pokud uděláte mimořádnou splátku a zvolíte snížení splátky, nebo po dohodě s bankou.