Co je LTV
Zkratka LTV pochází z anglického loan to value – poměr úvěru k hodnotě. Udává, kolik procent z hodnoty zastavené nemovitosti tvoří hypotéka. Hodnotou se přitom nemyslí kupní cena, ale cena, kterou určí banka při odhadu nemovitosti. Pokud je odhad nižší než kupní cena, musíte rozdíl doplatit z vlastních zdrojů.
Jak se LTV počítá
LTV = výše úvěru ÷ hodnota zastavené nemovitosti × 100 %
Ilustrativní příklad: byt má podle odhadu banky hodnotu 5 000 000 Kč a vy si chcete půjčit 4 000 000 Kč. LTV je 4 000 000 ÷ 5 000 000 = 80 %. Vlastní zdroje tedy musí pokrýt 1 000 000 Kč. Kdyby odhad vyšel jen na 4 800 000 Kč, při stejném úvěru by LTV vzrostlo na 83,3 % a banka by vám v rámci limitu půjčila nejvýše 3 840 000 Kč.
Pokud zastavíte víc nemovitostí (například i byt rodičů), sčítá se jejich hodnota. LTV pak klesne a vlastních peněz může stačit méně.
Limity ČNB
Česká národní banka stanovuje horní hranici LTV pro nové hypotéky. Aktuálně platí:
- obecný limit LTV: 80 %,
- pro žadatele mladší 36 let při pořízení vlastního bydlení: 90 % – více na stránce hypotéka do 36 let,
- pro investiční hypotéky (třetí a další obytná nemovitost nebo nemovitost určená k pronájmu) ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 % – viz investiční hypotéka.
Banky mají možnost poskytnout malou část úvěrů nad limit, nelze s tím ale počítat. Proto hypotéka na 100 % hodnoty nemovitosti běžně neexistuje – podrobněji na stránce hypotéka bez vlastních zdrojů.
Proč na LTV záleží
Čím vyšší LTV, tím větší riziko nese banka. Proto se sazby obvykle liší podle pásem LTV – typicky do 60 %, do 70 %, do 80 % a nad 80 %. Nad 80 % banky často připočítávají přirážku k úrokové sazbě. Naše kalkulačka s pásmy LTV počítá automaticky a v žebříčku bank ukazuje, jestli váš úvěr limit splňuje. Související ukazatele, kterými banka posuzuje vaši bonitu, jsou DTI a DSTI.
Časté otázky
Počítá se LTV z kupní ceny, nebo z odhadu?
Z hodnoty nemovitosti, kterou určí banka (zpravidla odhadem). Pokud je kupní cena nižší než odhad, banky obvykle vycházejí z nižší z obou hodnot.
Co když nemám dost vlastních zdrojů na splnění limitu?
Můžete zastavit další nemovitost, využít úspory na stavebním spoření nebo kombinovat hypotéku s jiným úvěrem. Každá z možností má svá rizika – zvažte celkovou splátku.
Mění se LTV během splácení?
Ano. Jak splácíte jistinu, poměr klesá. Při refixaci nebo refinancování tak můžete spadnout do lepšího pásma a získat nižší sazbu.